Un provvedimento tardivo e insufficiente, con poche luci e molte ombre, che (solo) nella propaganda governativa porterebbe a 100.000 alloggi in dieci anni.
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Sommario:
- urgenze e sfratti
- contenuti del Piano
- risorse finanziarie
- governance centralizzata
- case in affitto e case a riscatto
- dubbi sulla sostenibilita’ finanziaria dell’edilizia convenzionata
- semplificazioni e deroghe
- aspetti positivi
- cosa manca
in corsivo le osservazioni più personali
URGENZE E SFRATTI
Dopo averlo a lungo propagandato, senza nel contempo fare nulla nel concreto, il Governo Meloni ha varato nello scorso mese di maggio, quasi alla fine della legislatura 2022-2027, un Decreto-Legge intitolato “Disposizioni urgenti per il Piano Casa"1.
Un provvedimento la cui urgenza deriva non solo dagli oggettivi bisogni abitativi di una parte della popolazione, ma anche dall’inerzia accumulata dallo stesso Governo nei precedenti tre/quattro anni.
Dal provvedimento di urgenza sono state escluse, pare per effetto di perplessità espresse dalla Presidenza della Repubblica, un grappolo di norme finalizzate a velocizzare gli sfratti, che viene contestualmente proposto al Parlamento come Disegno di Legge.
Poiché non è escluso che il Parlamento, stante in questa materia l’omogeneità degli interessi rappresentati dalle forze politiche di maggioranza, approvi comunque rapidamente anche questo Disegno di Legge sugli sfratti (il cui contenuto principale, oltre ad abbreviamento dei tempi, è la operatività degli sfratti a prescindere dalle condizioni di necessità dei proprietari, e quindi a favore di qualunque tipo di proprietà immobiliare), e considerato che gli effetti del Decreto-Legge “Piano-Casa” non saranno comunque immediati (vedi sotto il commento dell’ANCE), il risultato a breve termine sarà comunque un aggravamento della domanda insoluta di case affittabili a basso prezzo, in una situazione di mercato che è già penalizzante, soprattutto nelle aree metropolitane.
Circa le dimensioni del fabbisogno pregresso, quindi anche senza l’aggiunta dei nuovi sfratti, stando agli stessi atti parlamentari2 “...in Italia sono presenti oltre 650.000 famiglie nelle graduatorie comunali per l'accesso ad una casa popolare (almeno 1,4 milioni di persone). Annualmente vengono emesse almeno 40.000 sentenze di sfratto che coinvolgono almeno 120.000 persone (con almeno 30.000 minori) ed eseguiti con la forza pubblica tra i 25.000 e i 30.000 sfratti, che vedono coinvolti almeno 15.000 minori”.
CONTENUTI DEL PIANO
Il “Piano-Casa” delineato dal Decreto-Legge si articola essenzialmente nei seguenti interventi, come riepilogato dall’Associazione Nazionale Costruttori 3:
- “Recupero alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica e interventi di Edilizia Residenziale Sociale (1° Pilastro): si prevede l’avvio di un programma straordinario, finanziato con oltre 7 miliardi di euro, [che] punta a rendere nuovamente abitabili alloggi pubblici inutilizzati e a promuovere l’edilizia residenziale sociale (ERS). È prevista una ricognizione nazionale degli immobili pubblici e di quelli presenti nei programmi di dismissione al fine di poterli destinare a iniziative di edilizia sociale e una Governance centralizzata per coordinare, monitorare e accelerare gli interventi.
- Fondo Housing Coesione per interventi di ERP/ERS (2° Pilastro): viene istituito un nuovo strumento finanziario gestito da Invimit SGR, per potenziare l’offerta di alloggi da destinare a ERP/ERS.
- Programmi di Edilizia Integrata (3° Pilastro): La misura mira ad attrarre investimenti privati (almeno il 70% dell’investimento deve essere edilizia convenzionata) per offrire case alla “fascia grigia” della popolazione con prezzi ridotti di almeno il 33% rispetto al mercato. Gli immobili avranno un vincolo di destinazione d’uso di 30 anni.
… Nonostante l’entrata in vigore del decreto, l’effettiva operatività del piano sembrerebbe non essere immediata. L’attuazione delle misure sembrerebbe dipendere, infatti, dall’emanazione di numerosi decreti attuativi e di nomine”.
RISORSE FINANZIARIE
Un primo giudizio complessivo sul provvedimento riguarda l’aleatorietà delle dimensioni complessive degli interventi, sia perché nel caso dei recuperi non è facile stabilire i costi medi per alloggio, sia perché la componente delle risorse proveniente dai mercati finanziari non è concretamente determinabile (anche per quanto più avanti evidenziato in termini di appetibilità degli investimenti).
Riguardo al “1° pilastro” occorre rilevare che la dotazione aggiuntiva specifica, già prevista con altra denominazione dal 2024, consiste in 970 milioni in 5 anni (2026-2030), cui si affiancano, nel decennio fino al 2034, risorse già destinate al Fondo sociale per il clima (FSC), per il “sostegno di famiglie vulnerabili” ed altre già da assegnare ai Comuni per la Rigenerazione Urbana: cambiamenti di nomi e modalità organizzative che non moltiplicano le risorse stesse (così come il riassorbimento e la ridenominazione di Fondi in precedenza stanziati e non spesi con il cosiddetto “Piano Casa Italia” del 2022).
(É il gioco di prestigio della moltiplicazione dei pani e dei pesci, già noto con i mille di Garibaldi e con gli aerei, carri armati e baionette di Mussolini).
“Il secondo pilastro del Piano Casa mira a razionalizzare e potenziare le risorse finanziarie. Viene istituito un fondo di investimento gestito da Invimit SGR S.p.A., con una dotazione pubblica iniziale di 100 milioni di euro, proveniente dal Fondo per lo Sviluppo e la Coesione 2021-2027.
Questo strumento ha lo scopo di aggregare risorse nazionali ed europee” già disponibili “, consentendo anche a Regioni e Province Autonome di sottoscrivere quote per finanziare interventi mirati sul proprio territorio, attraverso la creazione di comparti dedicati.” 4
Il ‘terzo pilastro’ si fonda solo su presunte convenienze di mercato per investitori privati, come esaminerò più avanti.
Come osservavo in nota ad un mio precedente articolo, già riferito agli abbozzi del presente Decreto 5: “Ho provato ad attualizzare in Euro (a valore corrente 2025) le erogazioni del Piano Ina-Casa (‘Piano Fanfani’) degli anni 50, e mi risulta un importo medio di 1 miliardo annuo, mentre per il programma pluriennale varato nel 1978 mi risulta un importo medio annuo di 3 miliardi (salvo errori od omissioni): qui siamo invece a 266 milioni annui.”
Analoga (e più ampia) valutazione compie Mila Spicola, su “Domani” 6… “Il Piano Meloni ….promette circa 100mila alloggi in dieci anni, quindi circa 10mila l’anno; l’Ina-Casa ne realizzò oltre 350mila in 14 anni, circa 25mila l’anno. Il paragone non serve a rimpiangere meccanicamente il dopoguerra, né a ignorare la diversità dei contesti. Serve a chiarire la differenza tra una politica della casa pensata come infrastruttura di uguaglianza e un intervento concepito come attenuazione del disagio. Il Piano Meloni appartiene alla seconda categoria: recupera una parte dell’esistente, mobilita risorse private, usa la leva della convenienza economica, ma non modifica il rapporto tra bisogno abitativo e rendita immobiliare.”
Per un inquadramento complessivo sulla politica della casa dal dopoguerra rimando a miei precedenti articoli e connessa bibliografia 7,.
La apprezzabile priorità al riutilizzo degli alloggi di proprietà pubblica “attualmente non disponibili perché degradati, non conformi, privi di impianti adeguati o occupati abusivamente” non si traduce in una rapida attuazione di tale proposito (diversamente da quanto reclamizzato dalle fonti governative), stante la frammentazione dei soggetti giuridici e delle localizzazioni dei singoli alloggi, nonché la complessa varietà degli interventi da effettuare: tant’è che è ancora da svolgere una completa ricognizione su questo variegato patrimonio, la cui consistenza ammonterebbe tra i 60.000 e i 100.000 alloggi.
GOVERNANCE CENTRALIZZATA
Dopo una sostanziale assenza di interventi statali per l’edilizia residenziale pubblica e sociale da tre decenni, anche con l’alibi del trasferimento delle competenze alle Regioni, il Governo, invece di dare alle Regioni il sostegno mancato in termini di risorse, tende a scavalcarle con nuovi strumenti di centralizzazione, che vanno ben oltre il compito di programmazione e coordinamento che spetterebbe allo Stato (e che si ritrovano nella definizione della “Cabina di Monitoraggio” che dovrà vigilare sull’insieme del programma): l’istituzione di un Commissario Straordinario (che tra l’altro “si avvale della società Infrastrutture Milano Cortina 2020-2026 S.p.A.”) e l’assegnazione alla Agenzia Invitalia (che fa capo al Ministero Economia e Finanza) del compito di selezionare le offerte presentate dai soggetti attuatori.
Considerato anche il ruolo attribuito a Invimit S.G.R. (altra emanazione del M.E.F.) per i finanziamenti del cosiddetto “secondo pilastro” (dove pure vengono riconteggiati anche fondi già assegnati alle Regioni, afferenti ai programmi europei di coesione sociale) ed alla Cassa Depositi e Prestiti per il “terzo pilastro”, forse era ipotizzabile una strutturazione più mirata, con una sola “Agenzia”, stabilmente preposta alla complessità degli interventi pubblici sulle abitazioni, non dipendente da singoli ministeri né ‘eccezionale’ come i Commissari, bensì organicamente legata alla programmazione nazionale e regionale.
Una sorta di nuova Gescal, adeguata al decentramento ed alla articolazione dei bisogni.
Il tutto affidabile alla vigilanza del CIPESS - Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica e lo Sviluppo Sostenibile - che già c’è, anziché fondare una nuova “Cabina di Monitoraggio".
Un altro aspetto centralistico è la previsione all’art.11 di un Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri per disciplinare gli interventi “nel rispetto dei criteri di sostenibilità ambientale, contenimento del consumo di suolo, miglioramento e adeguamento sismico del patrimonio edilizio esistente, riqualificazione delle aree urbane degradate ed efficienza energetica e tecnologica”, proprio mentre con le semplificazioni previste dal Piano Casa (vedi oltre) si è provveduto a picconare qua e là la normativa già esistente in materia.
CASE IN AFFITTO E CASE A RISCATTO
Un aspetto particolare e controverso è la previsione, all’art. 5, del rilancio della possibilità di “riscatto” verso la proprietà privata dei singoli assegnatari di una parte, da definire, del patrimonio di Edilizia Pubblica Residenziale, aggravata dalla destinazione dei proventi non alla costruzione di nuovi alloggi ERP, bensì alla riduzione del debito pubblico.
Affitto e riscatto (ovvero “concessione dell’abitazione principale degli assegnatari in locazione di lunga durata, con facoltà di riscatto progressiva, secondo scadenze predefinite"), d’altronde, si intrecciano anche nel campo dell’edilizia convenzionata, dove la scommessa del Piano-Casa è di trovare un equilibrio tra i prezzi del mercato e le capacità finanziarie degli assegnatari: l’assioma del “3° pilastro” è di trovarlo con sconti non inferiori al 33% (e da applicarsi almeno al 70% dell’intero intervento immobiliare), il che evidentemente - se avesse successo presso gli operatori immobiliari (vedi sotto i miei dubbi) - porterebbe ad offerte ben diverse da luogo a luogo, e con ogni probabilità insostenibili per gli assegnatari nelle grandi aree urbane, dove maggiore è il bisogno.
A meno che i requisiti di reddito e condizione sociale per la cosiddetta “fascia grigia” (quella che sta sopra al livello di reddito definito per le case popolari, fino a 5 volte di più) non si dilatino - di diritto o di fatto - verso l’alto, fino a configurare in realtà una ‘nicchia speculativa’ per una parte dei ‘ceti medi’, cui ben si associa l’ipotesi della conversione dell’affitto in acquisto (penso ad esempio a quei lavoratori autonomi già premiati dalla “flat tax” sull’imposta dei redditi).
La limitazione a 30 anni della durata delle convenzioni tra operatori privati ed enti pubblici e la facoltà di riscatto vanno comunque in direzione opposta a quella di alimentare con il Piano-Casa un incremento significativo e costante dell’offerta di abitazioni in affitto.
DUBBI SULLA SOSTENIBILITA’ FINANZIARIA DELL’EDILIZIA CONVENZIONATA
(grafico ottenuto da Intelligenza Artificiale “Ai Mode” di Google)
Circa la convenienza degli operatori ad investire accettando che il 70% volumetrico dell’intervento sia ceduto o affittato limitandosi al 67% del prezzo di mercato, il che significa un ricavo complessivo per la parte convenzionata pari al 46,9% del totale di un equivalente intervento a prezzi correnti (0,7*0,67=0,469), occorre considerare che per raggiungere il pareggio di bilancio dell'operazione complessiva i prezzi di vendita sulla restante parte del 30% volumetrico (e del 53,1% finanziario) dovrebbero salire del 77% sopra la media di mercato (0,531/0,3 = 1,77), quasi il triplo del prezzo della parte convenzionata.
La scommessa del Governo sul 70% convenzionato con sconto 33% - pur a fronte di alcune deroghe e semplificazioni normative, che però riguardano la sola porzione convenzionata - a mio avviso è pertanto alquanto azzardata.
Il problema della appetibilità di simili operazioni per il mercato è già in corso di verifica da parte del Comune di Milano, sempre con il nome di “Piano Casa”, con i bandi relativi ad un gruppo di aree di sua proprietà, che intende assegnare per 90 anni in diritto di superficie ad investitori disposti a realizzare edilizia convenzionata su quote minime del 60% di ogni intervento, ma con il vantaggio per i suddetti investitori di ottenere quasi gratis le aree, sul florido mercato di Milano, per lo più già bonificate a spese del Comune.
Occorre considerare inoltre che i bandi del Comune di Milano fissano un limite massimo per gli affitti (90 euro al metro quadro all'anno: questo si traduce in affitti medi mensili di 375 euro per un bilocale di 50 mq e di 400-500 euro per un appartamento di 60 mq), a prescindere dai valori di mercato e relativi sconti.
SEMPLIFICAZIONI E DEROGHE
Per accelerare gli interventi il Decreto dispone di dichiararli di pubblica utilità e prevede il ricorso a diverse semplificazioni già sperimentate negli ultimi anni, come l’applicazione della semplice SCIA (comunicazione del progettista) in luogo del permesso di costruire, anche per le demolizioni e ricostruzioni, il ricorso a “Conferenze dei Servizi semplificate", con tempi abbreviati, l’utilizzo degli standard edilizi ridotti (per altezza dei locali e dimensione degli alloggi) disposti dal Decreto cosiddetto Salva-Casa, nonché la possibilità di cambiamenti nella destinazione d’uso dei fabbricati, purché la nuova destinazione, per l’appunto residenziale, sia vincolata per 30 anni.
Per gli “interventi integrati” del “terzo pilastro” è previsto un premio volumetrico del 35% in più, rispetto alle norme urbanistiche vigenti, commisurato al solo 70% del progetto destinato ai prezzi calmierati.
Come sempre piace al centro-destra (ma talvolta non spiace al centro-sinistra, vedi i “piani-casa” approvati e reiterati da alcune regioni), questo tipo di incentivi è stabilito a priori, qualunque sia la realtà urbana su cui va ad impattare, il che nei casi concreti può essere positivo oppure estremamente negativo, qualora gli assetti esistenti già soffrano di congestione sotto vari aspetti. 6
Se gli interventi integrati coinvolgono investimenti esteri superiori ad 1 miliardo di €, la normativa si inchina proclamandoli “programmi di investimento di interesse strategico nazionale”, con la conseguente nomina di un Commissario Straordinario, che può decidere “anche in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi ovvero in assenza di pianificazione urbanistica”; inoltre in questi casi la quota di edilizia convenzionata non viene per nulla calcolata come volumetria urbanistica (un record in materia di premialità!); strana commistione di sovranismo, di deregulation e di internazionalità del capitale.
ASPETTI POSITIVI
Il Decreto contiene anche altri singoli aspetti che mi sembrano positivi, come:
- la costituzione di un Fondo di sostegno per la “morosità incolpevole” delle famiglie assegnatarie di alloggi ERP (anche se in parte alimentato dagli stessi canoni di affitto);
- l’attenzione, in varie pieghe del provvedimento, a singole categorie che esprimono particolari bisogni, come “giovani, … giovani coppie e … genitori separati, …studenti universitari fuori sede e lavoratori del settore privato che per le relative esigenze abitative a carico del datore di lavoro, abbiano necessità di trasferirsi in un’altra località rispetto a quella di abitazione principale, ivi inclusi lavoratori stagionali”, nonché gli anziani, per i quali si propone il coinvolgimento in esperimenti di co-housing;
- il coinvolgimento del patrimonio abitativo di proprietà dell’INPS e delle altre Casse Previdenziali.
COSA MANCA
Cosa non c’è nel Piano. Il Partito Democratico del mio paese8 segnala che “ci sono ZERO RISORSE alla voce “sostegno all’affitto” e nessuna proposta per regolamentare il fenomeno degli affitti brevi, che sta alterando il mercato a danno dei redditi medio bassi.”
In aggiunta, non mi stanco di ripetere come promemoria (anche per il PD) che a carico degli inquilini grava una delle più gravi ingiustizie fiscali, e cioè la non-detrazione dall’imposta sui redditi dei canoni di affitto (nemmeno in parte), mentre la proprietà della prima casa è detassata per intero ed in buona parte sono detassati i costi per i mutui finalizzati ad acquisirla.
Inoltre manca ogni ipotesi di tassazione progressiva - e crescente nel tempo - sugli immobili sfitti o inutilizzati, che concretizzerebbe il principio costituzionale del valore sociale della proprietà privata.
aldovecchi@hotmail.it
Fonti:
1. https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaDettaglioAtto/originario?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2026-05-07&atto.codiceRedazionale=26G00090&elenco30giorni=true
2. Senato della Repubblica - Dossier n° 694 - DISPOSIZIONI URGENTI PER IL PIANO CASA - 12 maggio 2026
https://www.senato.it/show-doc?id=1506049&leg=19&tipodoc=DOSSIER
3. https://ance.it/2026/05/piano-casa-2026-al-via-il-nuovo-programma-per-lemergenza-abitativa/#:~:text=Piano%20Casa%202026%3A%20al%20via%20il%20nuovo%20programma%20per%20l%E2%80%99emergenza%20abitativa
4. https://www.lcalex.it/il-decreto-legge-piano-casa-le-principali-novita/
5. Aldo Vecchi - LA RIGENERAZIONE URBANA SECONDO IL CENTRODESTRA - su UTOPIA21, novembre 2025 https://drive.google.com/file/d/1Opbo-uHsY796ayqukRTCkavJ6jrew0BL/view?usp=drive_link
6. Mila Spicola - MELONI NON È FANFANI. PERCHÉ AL SUO PIANO CASA MANCA UNA VERA STRATEGIA - su “Domani”, 2 giugno 2026 - https://www.editorialedomani.it/politica/italia/piano-casa-meloni-cosa-prevede-strategia-manca-budget-c2s52q7a
7. Aldo Vecchi - L’UTOPIA (ITALIANA) DI UNA CASA, PER TUTTI - su UTOPIA21, luglio 2018 https://drive.google.com/file/d/1Uzz_gkXHQdEy91sUiA_j2hlfobRsbv0m/view?usp=sharing
8. Aldo Vecchi - RILANCIARE LE POLITICHE PUBBLICHE PER L’ABITARE? - su UTOPIA21, novembre 2022 - https://drive.google.com/file/d/1rPQBG8MZLR2pbpmSzAr5e-nqnaXX436n/view?usp=share_link
9. https://www.facebook.com/PDSestoCalende/
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